פסק-דין בתיק ת"א 13767-07

1.         לפניי תביעה כספית בעילה חוזית בגין הפרת הסכם שכירות ונזקים שנגרמו למושכר שבבעלות התובע. הסכם השכירות, נחתם בין התובע לנתבע 1 ביום 20.7.06 לתקופת שכירות עד ליום 23.7.07 וגובה שכר הדירה היה בסך של 1,500$ לחודש (להלן- "ההסכם"). לטענת התובע, הנתבע 1 הפר את הסכם השכירות בגין השימוש במושכר שלא למגורים בניגוד לתנאי ההסכם ובניגוד לכל דין בהפעילו בו עסק לא חוקי. הנתבע 1, לא שילם לו דמי שכירות וחשבונות נלווים וכן הזניח את המושכר וגרם לנזקים בו לרבות לתכולתו ולציוד נלווה שהיה מצוי בו. הנתבע 1 עזב את המושכר לפני תום תקופת השכירות ללא כל הודעה והתראה מוקדמת ומבלי ששילם את חובותיו בגין השכירות ומבלי לתקן את הנזקים שנגרמו למושכר בתקופת השכירות. לטענת התובע, לא עלה בידו לאתר את הנתבע 1 לאחר עזיבתו את המושכר ולפיכך, הוגשה התביעה כנגדו וכנגד הנתבעים 2 ו-3 שערבים לחיוביו של השוכר על פי ההסכם, על פי כתב ערבות שנחתם על ידם. בנוסף ניטען כי הנתבעים 2 ו-3 עשו גם הם שימוש במושכר בשימוש בלתי חוקי במושכר ולא לצרכי מגורים, בניגוד להסכם.

2.         הנתבע 1 הוזמן כדין לפי כתובתו הרשומה ולא הגיש כתב הגנה. מדברי הנתבע 2, הנתבע 1 אף מסר לו מידע רלוונטי לתביעה לאחר שהוגשה בפגישה ביניהם ולמרות זאת הוא לא התייצב. בנסיבות אלו משלא ניסתרה גרסתו של העד מטעם התובע ביחסיו עם הנתבע 1 ושיחותיו עימו על סיום השכירות ותנאיה, בהיעדר התייצבות של הנתבע 1 , דין התביעה כנגדו להתקבל. לפיכך, אני מחייבת אותו במלוא סכום התביעה, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל . 

3.         הנתבעים 2 ו-3 טענו להיעדר יריבות עימם, הואיל וכתב הערבות אינו קריא ואינו ברור לדידם. בנוסף, התובע לא מיצה את זכויותיו הניטענות כנגד הנתבע 1 כי אם כנגדם כערבים בלבד ועל כן, דין התביעה להידחות. בכתב ההגנה טענו כי הם ערבים יחידים ומוגנים וגם בשל כך יש לדחות את התביעה, אף שבמסגרת סיכומיהם, לא התייחסו לטיעונים אלו. התובע, נהג עימם לטעמם בחוסר תום לב בהימנעו מהפניית תשומת לבם על אתר, עם קרות המחדלים לכאורה של הנתבע 1 בקיום ההסכם, על מנת לאפשר להם לגרום לו לטפל בכך בהיותו השוכר. הנתבעים 2 ו-3 מכחישים קיומם של חובות כלשהם בגין השכירות וטוענים כי המושכר הוחזר לשביעות רצונו של הנציג מטעם התובע. כמו כן, הוכחש שימוש לא ראוי או לא מוסרי במושכר וניטען כי הנתבע 1 , התגורר בו עם חברתו לחיים.

4.         התובע טען כי המושכר הוא וילה מפוארת וגינה צמודה לה (להלן-"המושכר"), ברמת גימור ותחזוקה גבוהה. לאחר מספר חודשי שכירות התברר לו שהנתבע 1 מנהל במושכר פעילות כנגד המוסר בהפעלת בית בושת או בית הימורים. בכך, היה משום הפרה יסודית ההסכם שהושכר, על פי סעיף 4.1 להסכם, למגורים בלבד. על השימוש הפסול בפועל במושכר, למד התובע בין היתר מפשיטה של המשטרה במושכר. מאוחר יותר, לאחר שהוגשה התביעה ובהתאם לצו בית המשפט, נודע לו כי הוגש כתב אישום בת"פ (שלום ירושלים) 6200-08 נגד הנתבע 2 (נאשם מס' 2) והנתבע 1 (נאשם מס' 3) בגין עבירה על סעיפים 228  ו-225 לחוק העונשין.

5.         לטענת התובע, הנתבע 1 לא שילם לו תשלומים שוטפים לשכר דירה לחלק מהתקופה והותיר חובות בגין השימוש בו, בהם נשא התובע. אחיו, אברהם דרורי (להלן-"העד דרורי") טיפל במושכר עבורו בהיעדרו מהארץ למשך פרק זמן ארוך . בביקורו במושכר ביחד עם אחיו אברהם, בתאריכים 20.11.06 וב-23.11.06 הם הופתעו לגלות את ההזנחה במושכר ואת הנזק בו ועלה חשדם לשימוש חשודה בו , לא למגורים. על כך למדו, מאחסנה של שולחנות עם ציפוי בד או חומר פלסטי, המתיישבים עם חשדה של המשטרה בדבר הפעלת בית הימורים במושכר. עקב כך, נשלח מכתב לנתבע 1 ביום 24.11.06 בדבר שימוש פסול במושכר ודרישה לתיקון הנזקים לרבות, שיקום הגינה שהוזנחה בתקופת השכירות. הנתבע 1, גם נידרש לשלם את חובותיו בגין השכירות (נספח ב לכתב התביעה).

              ביום 29.1.2007 נפגש התובע עם הנתבע 1 על מנת להסדיר את הפסקת השכירות ותשלום עבור הנזקים במושכר. התובע טוען כי במעמד זה, התחייב בפניו הנתבע למסור לו את החזקה במושכר תוך שבוע ימים ולשלם לו את מלוא דמי השכירות עבור יתרת תקופת השכירות עפ"י ההסכם, עד ליום 23.7.07. כמו כן, התחייב הנתבע 1 לשלם לו בגין הנזקים במושכר בהתאם לדו"ח בדיקה ואומדן נזקים ולחילופין, לדאוג לביצוע התיקונים בעצמו. בהתאם לכך, שלח התובע לנתבע 1 מכתב ביום 5.2.07 ובו פרוט הליקויים (נספח ג' לכתב התביעה). הואיל ולא ניתן לו מענה ולא קויימו התחייבויותיו של הנתבע 1 , נשלח לו מכתב נוסף ביום 19.2.07 ובו דרישה לביצוע ההתחייבויות עד ליום 26.2.07 (נספח ד' לכתב התביעה). גם למכתב זה לא השיב הנתבע 1 ובביקור במושכר במועד מאוחר יותר, נודע לתובע כי הוא עזב את המושכר והותיר אחריו חובות וכן, לא דאג לתיקון הליקויים במושכר.  

6.         התובע מבקש לחייב את הנתבעים בגין הפרת ההסכם בסך של 108,742 ש"ח לפי הפירוט הבא:  38,034 ש"ח בגין 6 חודשי דמי שכירות; 25,969 ש"ח בגין חובות נלווים לנותני שירותים (3,228 ש"ח - חשמל; 3,032  ש"ח  - מים; 1,965 ש"ח  - טלפון; 2,137 ש"ח - אבטחה ו- 15,607 ש"ח בגין ארנונה); 19,739 ש"ח בגין נזקים למושכר וסך של 25,000 ש"ח בגין נזק לא ממוני שנגרם לו עקב אופי הפעילות במושכר, שפגע בשמו הטוב של התובע לרבות עגמת נפש שנגרמה לו עקב כך. 

7.         לטענת הנתבעים, נציגו של התובע אישר כי הנתבע 1 אינו חייב דבר בגין המושכר אשר הוחזר לו לשביעות רצונו. ביום 7.3.07 הוחזרו מפתחות המושכר לב"כ התובע במשרד עו"ד אלברטו שרם. במעמד זה, כפי שנמסר להם על ידי הנתבע 1 , נחתם הסכם להשבת החזקה במושכר. תיעוד זה לא הוזכר בתצהירי התובע באופן המעלה תהייה כנגד גרסתו. מנגד, נחתם ע"י העד דרורי אישור על קבלת המושכר מהנתבע 1, מיום 7.3.07 (סומן נ/1). הנתבעים הכחישו כאמור שימוש במושכר למטרות זרות וטענו כי שימש למגורי הנתבע 1 וחברתו בלבד עד לעזיבתה אותו. רשימת הליקויים במושכר מוגזמת לטענתם שכן נימצאו ליקויים קלים, שדרשו יום עבודה אחד בלבד. הנתבע 2 הצהיר כי חברו המצוי בתחום השיפוצים, בצע תיקונים במושכר לפי דרישות התובע לתיקון ליקויים. לפיכך, אין לחייב אותם בגין מצבו של המושכר וכן הם פטורים משיאה בתשלומים עקב חובות שנותרו לכאורה בגין השימוש במושכר הואיל והתובע, לא נדרש לשלם אותם לנותני השירותים והתנדב לעשות כן.

דיון ומסקנות:

8.         העד דרורי העיד (עמ' 6 שורה 26) כי לאור מצבו החמור של המושכר הוא שלח לנתבע 1 מכתב ביום 24.11.2006 בו הוא התריע על אופן השימוש במושכר שאינו בהתאם למטרות השכירות ובגין הזנחה של הגן (נספח ב לתצהירו). התנהלו בנדון שיחות רבות בינו לבין הנתבע 1 במהלך חודשיים, אך לשווא. בשיחתו עם הנתבע 1 ביום 22.1.07 הוא דרש ממנו להסדיר את תשלום דמי השכירות לחודשים ינואר - פברואר 2007 ובאותו מעמד, הודיע לו הנתבע 1 כי הוא מעוניין לעזוב את המושכר. לפיכך, נערכה פגישה ביום 29.1.07 במשרדו של עו"ד אלברטו שרם ובסופה, התחייב הנתבע 1 לשלם לתובע את דמי שכירות עבור התקופה עד ליום  23.7.07 אף שהחזקה תימסר לתובע תוך שבוע ממועד הפגישה. בנוסף, הוסכם לדברי העד, שתערך בדיקה במושכר לרישום הליקויים במושכר (כאמור במכתבו של העד דרורי מיום 1.2.07 , נספח ג לתצהירו).

             הנתבע 1, לא עמד בהבטחותיו בהימנעו ממסירת החזקה במושכר במועד עליו הוסכם ולא תיקן את הליקויים בו. לפיכך, ביום 19.2.07 נשלח אליו מכתב התראה על ידי עו"ד אלברטו שרם בדרישה לפינוי המושכר עד ליום 26.2.2007 והסדרת התשלומים הנלווים לרבות תיקון הליקויים (נספח ד לתצהירו של העד דרורי). בהיעדר תגובה, ביקר העד דרורי במושכר ואז נודע לו שהנתבע 1, פינה את המושכר ללא מסירת הודעה (עמ' 3 שורה 23).

9.         הנתבע 2 הגיש תצהיר בתמיכה לגרסתו ולגרסת הנתבע 3 עקב חוליו של האחרון. הנתבע 2, אישר את חתימתו על כתב הערבות לחיוביו של הנתבע 1 (עמ' 10 שורה 6) וכך גם, חתימתו של הנתבע 3 על כתב הערבות, לא הוכחשה. כתב ערבות קריא וברור הוגש על ידי התובע ביום 2.10.08 והוסכם בו כדלהלן: " ערבים בזה לכל חובות והתחייבויות השוכר על פי הסכם זה והדין בכל תקופת ההסכם ולאחריה עד למילוי מלא של כל הוראות ההסכם. אנחנו מצהירים כי ידועים לנו כל תנאי ההסכם. ערבות זו הינה בלתי חוזרת והמשכיר רשאי לדרוש ולתבוע כל אחד מאיתנו על כל הסכום מבלי לפנות לשוכר או לערב השני תחילה".

             הערבות, היא הסכם לכל דבר ועניין והשתכנעתי מהעדויות ומעיון בכתב הערבות החתום, כי הוא נחתם כדין ובאופן המעמיד חבות של הערבים לתשלום לתובע בגין חובותיו של הנתבע 1 עבור השכירות, ככל שהללו יוכחו.   

10.        הנתבעים הם אכן "ערבים יחידים" בהתאם להגדרת ערב יחיד בסעיף 19 לחוק הערבות, התשכ"ז-1967 אך התובע, אינו בגדר "נושה" בהתאם לסעיף זה שנקבע כי הוא "מי שמתן הלוואות הוא במהלך עסקיו הרגיל, אף אם אינו עיסוקו העיקרי". לפיכך, אין להחיל על התובע את הורות פרק ב' לחוק הערבות כפי שניטען על ידם בכתב ההגנה ומבלי שחזרו לטעון זאת בסיכומיהם (ראו : בספרו של ד"ר רוי בר-קהן, ערבות, עמ' 463-464 לענין ערבות לשכירות). בהתאם לכך, על הנתבעים 2 ו-3 למלא אחר כתב הערבות לפיו אין התובע חייב בהצגת דרישה לשוכר- הנתבע 1 למילוי חובותיו בטרם פנייה שלו לערבים (על מעמדו של החוק כדיספוזיטיבי ראו בספרו של ד"ר רוי בר- קהן, שם, עמ' 490-485).  

11.        יתירה מכך, מהעדויות למדתי כי היטב היה ידוע לנתבע 2 על טענותיו של התובע בגין הפרת ההסכם של הנתבע 1. מעדותו של העד דרורי, שעשה עלי רושם מהימן, עולה כי הנתבע 2 היה מעורב בטיפול בדרישות מהנתבע 1 לאור טענותיו כנגד השוכר. לדברי העד, הוא פגש את הנתבע 2 במושכר יותר מפעמיים ובפגישה במשרדו של עו"ד שרם, בה הוסכם כי יבוצעו התיקונים במושכר. לדברי העד: "יש סיכום אצל עו"ד שרם ואבנר היה שם, שאם תוך 7 ימים לא יבצעו התיקונים, אני אבצע את התיקונים על חשבונם". הנתבע 2, מודה כי הוא נכח בפגישה אצל עו"ד שרם ביחד עם הנתבע 1 אף שלדבריו, הם נדרשו להחזיר את המפתחות ללא כל דרישה נוספת מהם (עמ' 11 שורות 12-13). עדותו זו של הנתבע 2, איננה מתיישבת עם עדותו על הזמנת חברו מר יוסי עוזיאל (המצהיר מטעם הנתבעים 2-3 ) למושכר, לשם ביצוע התיקונים שנדרשו מהם. לדברי הנתבע 2: "היו כמה דברים קטנים לתקן, ביקשתי ממנו (ממר יוסי עוזיאל - מ.ל.) דברים קטנים לתקן, תריס, צבע פה ושם, לא היו שם כמו שהם מתארים תוהו ובוהו. כל סיום שכירות יש תיקונים כאלה" (עמ' 11 שורות 15-16). הנתבע 2 , הודה כי היה ידוע לו על מצבו של המושכר לפי הרשימה שהוצגה לו ולאור הפגישה בה הוא נכח כמובא לעיל. "נתתי לעד יוסי עוזיאל את הרשימה של הליקויים מפנה לנספח ג' לתצהירו של מר דרורי. תיקון זה שכבת שומן בתנור. זה תיקון . סנו הוציא את זה בחצי שנייה" (עמ' 12 שורות 10-11). 

12.        הוכח בעדותו של העד דרורי שהנתבע 2 , טיפל בפועל בביצוע התשלומים לשכר הדירה. התשלומים, שולמו במזומן מס' פעמים על ידו דווקא ולא ע"י הנתבע 1. "הוא היה נוכח בכל הפגישות האלה, יותר מזה. כל התשלומים ששולמו נעשו ע"י אבנר, כאשר נחתם ההסכם הוא היה במקום והוא ששילם את שכר הדירה"(עמ' 8 שורות 14-20). מעורבותו של הנתבע 2 בביצוע התשלומים לשכר דירה לא הסתכמה בביצוע התשלום הראשון כי אם בתשלומים מאוחרים לפי דברי העד. העד דרורי, זכר לפרטים את מקום ואופן ביצוע התשלום ע"י הנתבע 2 ואף הוסיף כי למרות שסוכם ביניהם על ביצוע התשלום בהעברה בנקאית, התייצב הנתבע 2 לפגישה נוספת במקום שנקבע ביניהם ושוב, ביקש לבצע תשלום במזומן. לכך, סרב העד דרורי. בסופם של דברים, בוצעה העברה בנקאית כנידרש (עמ' 8 שורות 26-29 ועמ' 9 שורות 1-5).

13.        הנתבע 2, הכחיש הכחשה כללית וגורפת את דבר ביצוע התשלומים על ידו. עדותו, לא עשתה עלי רושם מהימן ונמצאו בה סתירות (כמובא לעיל). הכחשתו היתה גורפת אף שהוכח בעדותו כי הוא נכח בביצוע התשלום הראשון. בדומה לכך, הוא טען כי כתב הערבות אינו קריא, למרות שחתם עליו ונימצא בהצגה נוספת שלו, כי כתב הערבות קריא. לדברי הנתבע 2 : 'גם אם העד דרורי אמר בעדותו שהוא בצע את התשלומים אולי הוא משקר'(עמ' 10 שורה 16). הנתבע 2, לא הביא לעדות את הנתבע 1 על מנת לתמוך בגרסתו בדבר אי ידיעתו על הפרת ההסכם על ידו ולהוכחת גרסתו כי קויימן חובותיו של השוכר, למרות שהוכח בעדותו כי הוא נפגש עימו לאחר שהוגשה התביעה, בסמוך למועד ישיבת ההוכחות (עמ' 12 שורה 12) . 

14.        אם אכן הנתבע 1 לא ידע על הפרת הסכם, עולה תהייה בנוגע לידיעתו על סיום מוקדם של תקופת השכירות (עמ 10 שורות 17-18 והצגתו את האישור נ/1 להחזרת מפתחות המושכר). זאת מעבר  להשתתפותו בפגישה אצל עו"ד שרם בה סוכם על סיום מוקדם של השכירות. מעדותו של הנתבע 2 אף למדתי כי היתה לו ידיעה אישית על מצבו של המושכר והשימוש בו שכן הוא ביקר בו בקביעות, פעם בשבוע , לפעמים יותר (עמ' 11 שורה 20) ועל מגורי הנתבע 1 עם חברתו עד לעזיבתה את המושכר. הנתבע 2 , אישר בעדותו כי הוא נחקר במשטרה על הפעילות בדירה בחשד לניהול משחקים אסורים. לדבריו, ידוע לו כי פעם בשבוע היו באים לשחק שם פוקר והיו ג'יטונים אך כל זאת, לא כעסק כי אם כמו בכל בית ו'לא יצא שום דבר מהחקירה' (עמ' 11 שורה 29). למרות זאת, הוכח כי הוגש כתב אישום כנגדו נגד הנתבע 1 בגין עבירה של ניהול הימורים במושכר אף שלא הובאו ראיות ע"י מי מהצדדים בדבר תוצאות ההליך הפלילי.   

15.        בהתאם לקביעותי, הוכח כי מעורבותו של הנתבע 2 היתה מעבר למעורבות של ערב וודאי לא בגדר מי שאינו יודע על אופי יחסי השכירות בין השוכר למשכיר והטענות כנגד הנתבע 1. נכונים הדברים עובר לחתימה על ההסכם, בתקופת השכירות ולאחר שהנתבע 1 פינה את המושכר. בכך, ניכנס הנתבע 2 לגדר ערב לפי המבחן ההסכמי בחתימה על כתב הערבות וכן לפי מבחן התמורה והאינטרס האישי שלו בנוגע לשכירות, שקבל ביטוי בתשלום שכר הדירה בעצמו ( ראו בנידון בספרו של ד"ר ר' בר-קהן, שם, עמ' 15-20).